2011年（房产典当）

你全款买了房，房子就是你的了吗？这话还真不一定。青岛老夫妻住了七年的房子突然被法院拿到网上拍卖，一套房子却需要花两套房子的钱，明明自己是有理的一方却得不到正确的判罚，求诉无门的张先生一家该如何伸张自己的正义呢？

典当行、开发商和业主的三方交易

典当行在不少人看来，是一个古代的行业，在现代已经绝迹。但其实在2013年年初，我国依然有4433家典当行，总注册资金超过584亿元，从业人员近4万人。

在2015年的调查中，典当行增加至5238家，资金总额达到1180亿元，同比增长38%。从这些数据来看，典当行的发展是十分迅速的。我们之所以说典当行，是因为今天要说的这个案子，与典当行有关。

2011年3月，青岛乾宝雅泰置业有限公司到当地某典当行借款1200万元，用于资金周转。与银行贷款和其它贷款不同，向典当行借钱必须要有质押物，只要有质押物，即便你是黑户人员，一样可以从典当行借钱。

青岛乾宝雅泰置业有限公司为借这1200万元，质押在典当行的，是他们在乾宝佳园小区开发的房产，根据典当行评估和双方协商，最终双方确定以七套房产做质押。

于是在2011年5月，双方签订了《典当抵押合同》，合同内容规定：“开发商向典当行借款1200万元，抵押物是小区内的7套房产，若开发商未能偿还欠款，典当行可对抵押物进行拍卖，所得收入用于抵债。”

2011年正是中国房地产开始大爆发的一年，凡是从这个时候开始进军房地产的，大多都赚得盆满钵满，典当行也没想着开发商还不上钱。然而到了约定还款的时间，开发商只还了200多万，还有933万没有还清。

典当行先是找乾宝雅泰置业有限公司询问，却发现这个公司已经注销。无奈之下，典当行只能向法院提起了诉讼，最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。由于公司已经注销，没有财力进行赔偿，因此法院批准拍卖乾宝佳园小区的几套房产。

典当行原本想着，这几套房产这么多年，怎么也要升值很多。然而还没等法院进行拍卖，就有一对老年夫妇找上了门，要求他们和法院停止对房产的拍卖执行。这两个老人是什么人呢？他们为什么要阻止法院的审判程序呢？

原来张先生和刘女士是乾宝佳园的业主，他们声称典当行和法院拍卖的那套位于青岛市黄岛区乾宝佳园的房子，是他们的房子，不能拍卖。然而典当行和乾宝雅泰置业有限公司签订的合同上，明明写着那是质押房，为何就成了张先生家的房子了呢？这件事还要从2011年7月份说起。

2011年张先生夫妻二人都已经退休，年近六十的他们开始着手规划晚年。在之前的几十年里，两人一直住着不到90平的房子，空间十分拥挤。而且两人住在没有电梯的六楼，每天爬上爬下，让他们十分烦恼。

所以这一次他们规划中的头等大事，就是换一个宽敞舒适且有电梯的房子。有了这个想法之后，张先生夫妇就开始到处看房子，留意房子的信息。在这段时间，满大街投放广告最多的，当属黄岛区乾宝佳园的房子了。张先生夫妇看着这个小区宣传力度这么大，想着应该是个可靠的开发公司，于是就拿着宣传单页来到小区。

小区的位置的确不错，在小区外不到百米的位置，就有一个利群超市和一个医院，两人年纪大了，超市和医院离得近，他们也放心。在看了一下小区的环境和绿化后，老两口走进了一个贴着“乾宝佳园售楼处”的房间，房间里有摆放的办公桌和小区沙盘，里面有几个工作人员。

张先生夫妇走进售楼处，询问房子的相关事宜，结果工作人员告诉他们，已经没有房子了。听到这个消息，老两口都有些失望，不过一个姓马的小姑娘告诉他们，还有一套他们公司内部的房子。

这个姓马的小姑娘告诉两人，这是公司的最后一套房，是准备留给公司自己用的，如果你们的确想要，就卖给你们。

听到小姑娘的话，张先生夫妇就说先去房子里看看。这个房子位于单元楼的顶层，夫妇二人进去之后马上就喜欢上了这里。

这是一个四室两厅两卫的房子，十分宽敞，外部还有一个超大的露台院子。老两口心想，这个露台太适合他们了，可以种花种草，晒被子晾衣服，简直太方便。而且这套房子十分明亮，视野极佳，四面都能看到大海，非常适合养老。

于是在8月30日，也就是看完房子的第三天，张先生夫妇就把30万的全部积蓄交给了售楼处，并签订了购房合同。两个月后，老两口又把之前住的两套老房子卖掉，补齐了剩余的77万，以全款的方式买下了乾宝佳园的这套房子。

买下这套房子之后，老两口十分开心，以后他们就能在这里安度晚年，也不用去儿子那里了。张先生夫妇的儿子不在青岛，他是在哈尔滨工作，后来在青岛娶妻生子，就定居在了哈尔滨，一般只有过年才回家。

老两口想着，只要他们身体好好的，和和睦睦过日子，就不用总麻烦儿子回来。就这样，很快时间到了2013年的10月份，小区贴了个通知让住户办房产证。

可是到了房屋交易大厅，张先生夫妇被告知他们的房子办不了房产证，开发商告诉他们，由于你们是最后一家买房子的，所以你们办房产证也要最后办。

其实这句话是没有道理的，但张先生夫妇之前也没有买房的经验，他们善意地为开发商想，或许真是这么个事，于是办房产证的事情就这样搁置了下来。

揭开尘封的秘密

这几年里，张先生夫妇在新房子里住得十分开心。然而就在他们享受晚年生活的时候，一张贴在小区里的通知彻底打乱了两人的生活。那是2015年的一天，张先生外出回家，看到家门口贴了一张纸，这是青岛市人民法院的《执行裁定书》。

张先生心想，这人民法院的裁定书，贴在我这里干什么？他仔细看了看这张裁定书，上面这样写着：对被执行人青岛乾宝雅泰置业有限公司名下乾宝佳园小区6间商铺，和01、02、03、04、05号房，以及2302户房产进行查封。

看到这里张先生十分纳闷，自己又没有干什么违法的事情，也没欠别人钱，为什么自己的房子会被法院查封？张先生把这张裁定书给妻子看了看，老两口认为这可能是法院搞错了。

为了确认这件事情，老两口抽空专门去了一趟市南法院，然而在法院里得到的结果，却让张先生夫妇犹如遭到晴天霹雳。

在法院里，工作人员给老两口看了一份判决书，这是一份在2015年2月6日下达的判决，原告是青岛市某典当行，被告是乾宝佳园小区的开发商，也就是乾宝雅泰置业有限公司。原告主张要求被告还钱，由于之前签订了合同，因此法院判决开发商履行清偿债务的义务。

不过由于乾宝雅泰置业有限公司已经注销且无力还款，根据此前协议，法院将拍卖乾宝花园小区的几栋房产，用以清偿债务。

张先生老两口得知这一消息后，万分焦急，这可是他们花了全部积蓄买来养老的房子，都已经住了这么多年，难道真要被法院收走拍卖？俩人想了很久，决定去找开发商要说法，毕竟房子是从他们这里买的，钱也都交给了他们。

然而当老两口来到当初的售楼处，这里早已人去楼空，只有当年的桌椅摆在那里，还有依稀有当年的样子。售楼处没了，老两口就去找公司，几经辗转后，他们打听到当年乾宝雅泰置业有限公司法定代表人迟耀辉的电话。

张先生在电话里向迟耀辉询问情况，迟耀辉的答复却让张先生更加烦闷。迟耀辉表示：“现在公司已经注销了，已经很多年没在了。当初向典当行贷款，不是我的个人行为，而是公司贷款，因此这件事不该找我。”

张先生显然对这个回答不满意，就算是公司贷款，当初你把这个房子质押出去的时候，你总该知道，为什么又在被质押的情况下，卖给我们呢？对于这个问题，迟耀辉含糊地表示：“你直接去找法院吧，这里面各种原因，我没办法给你弄。我只能给你说，你的钱是交给公司了，公司又不是我一个人的公司，要不然你直接去起诉吧。”

迟耀辉的话听起来有些嚣张，竟然直接让张先生去起诉，他难道不怕法律的制裁？其实迟耀辉这也是虱子多了不痒，债多了不愁，在乾宝雅泰置业有限公司名下，涉及的被执行案件高达58起，张先生就算是去起诉，也只是59起执行案件中的一起罢了。

之后张先生多次要求跟迟耀辉见面协商，但对方始终避而不见。到这个时候，张先生终于明白为什么当初自己的房产证办不下来了，原来不是因为自己最后一个卖房子，而是因为自己的房子被质押出去了。对于开发商的这一行为，张先生夫妇认为这是赤裸裸的欺骗。

不过张先生夫妇还有一点疑问，那就是当初质押的房子有好几套，为什么只有自己的房子出了问题呢？在开发商与典当行的合同上，还罗列着其它质押房子的信息，根据这些信息，张先生夫妇向这些邻居了解了情况。

其中一位业主表示，他的房子在13年的时候就办下了房产证，并没有出现张先生夫妇所说的这种情况。而另一位邻居，虽然是他儿子在处理各种手续，但也没有出现这种情况，房本办得也非常顺利。

对于这个问题，张先生夫妇咨询了相关人员，才明白其中的真相。原来其它房屋之所以能办房产证，是因为他们都是贷款买房，而张先生夫妇是全款买房。贷款和全款，其中有一定的区别。

比如贷款买房的时候，银行会对房屋的状态进行审核，如果是处于被质押的情况，银行是不会批准贷款的。所以这些邻居在进行贷款的时候，开发商提前在典当行，对这些质押的房子进行了解押，让这几位业主顺利买房。

而张先生的全款房，没有经过贷款手续，银行自然也不会去审核状态，开发商也就没有去给张先生的房子解押。

正义如何伸张

了解真相之后，张先生一家更加郁闷了，别人贷款买房没事，反而全款买房的他们遭到了最恶毒的欺骗。

不过这些事情已经成为了既定的事实，当务之急是想办法保住房子。保住房子必须要办下房产证，于是张先生夫妇就将开发商告上了法庭，他们的诉求非常直接，就是让开发商给办房产证。

其实张先生夫妇的要求并不过分，我们把钱交给你，你把房子卖给我们，房产证给我们办下来，这个道理放在任何地方都是行得通的。

与此同时，张先生夫妇还向法院申请，希望法院暂时停止对自家房屋的查封和拍卖。在张先生看来，他已经和开发商签订了房屋买卖合同，还交了全部的购房款，这个房子已经是自己的了，当然不能被任何人夺走。然而张先生的这种想法，在法律上并不被承认。

从法律上来讲，虽然张先生和开发商签订了房屋买卖合同，但并不意味着他们之间的关系有效。因为开发商和典当行的抵押合同在先，如果开发商想要把房子卖给张先生，必须要经过典当行的同意。

但显然，开发商并没有获得典当行的同意，就私自将房子卖给了张先生夫妇，所以开发商和张先生夫妇签订的房屋买卖合同是无效的。后来张先生夫妇还联系了典当行，典当行的负责人表示，他们并不清楚开发商将房子卖给了张先生夫妇，也是在张先生夫妇向法院提起执行异议的时候，才知道这件事。

典当行方面认为，这件事完全错在开发商，他们是在赤裸裸的欺骗。不过同时典当行也表示，虽然他们对张先生夫妇的遭遇深表同情，但自己同样是受害者。如果法院不执行买拍，那么自己的损失又该找谁去承担呢？

其实这个案子在法律上是非常简单的，在2016年年底，法院给出了审理结果，张先生一家和开发商的房屋买卖合同无效，不能对抗先设定的抵押权。这个结果意味着，张先生要求开发商为其办理房产证是无效的诉求，同时也意味着法院不会停止对房子的拍卖程序。

这个结果一出，张先生夫妇彻底失去了希望，自己花了全部的积蓄，难道就这样打水漂？这件事放在任何人身上，都是无法承受的。刘女士认为，虽然这件事情，在法律上是正确的，但是却不合情理，这个结果他们无法认同。

典当行接到法院的审理结果后，也十分同情张先生夫妇的遭遇，他们在经过商议后决定：“如果张先生夫妇能够偿还开发商的部分欠款，我们就解除对房屋的查封。”典当行当时定下了50万的金额，虽然这笔金额也很大，但相对于162万的总房款来说，已经便宜了很多了。

张先生夫妇知道典当行这是好意，但他们当时买房子花了107万，已经是他们全部的积蓄，再花这五十万，除了金钱上他们无法承受之外，在情理上他们也很难接受，因为他们是被害人。

其实即便是张先生夫妇接受这个方案，也很难执行下来。因为乾宝雅泰置业有限公司前面已经有58起被执行案件，都没有财产可供执行。

即使这个房子被典当行解押，也会按照先后顺序，由别的法院对这套房子进行查封拍卖，用以赔付前面的执行案件。因此虽然典当行和法院都想帮张先生解决问题，但这种方式却是不可行的。

就这样，时间来到2018年4月14日，让张先生夫妇最害怕的事情终于发生了。在这一天，青岛市市南区法院将张先生的房子信息挂在了网上，让广大人民通过网上竞价的方式参与这次拍卖，价高者得。

在法院的评估中，张先生房子的底价为162万元，参与拍卖的人每次加价至少6000元。在拍卖的信息栏中，法院特别注明：“在房屋内有一对六十岁的张姓夫妇，自称购买房屋，不配合执行，需要买主自行清迁。”

这个声明让张先生夫妇特别不是滋味，明明是自己的房子，最后却要被别人清迁出去，这去哪里说理去。

然而不论如何，房子被拍卖的结果已经成为定局，法院给张先生一家出的注意是，直接花钱把这个房子拍下来，由法院出具相关手续，将房产证过到张先生夫妇名下。

不过法院提出的这个建议，意味着张先生夫妇至少要多花162万元，才能保住自己的房子。但如果不这么做，这套房子不久后就和他们没有一点关系了。

事情到了这个地步，张先生已经无可奈何了，他表示自己绝不会搬走，即便是死也要死在这个房子里。刘女士知道丈夫心里憋屈，她又何尝不是呢？但这样是无法解决问题的，他们现在唯一能做的，就是去借钱，暂时把这个房子保住。

虽然借钱并不容易，但好在张先生夫妇家里的几个晚辈都愿意帮忙。这些晚辈在经过商议后决定，先把房子拍下来，至于多拿的这些房款，看看以后能不能走别的程序反映，再给找回来。

一家人在下了决定后，就一直守在电脑前，因为盯着这个房子的不只是他们，还有其他竞拍人。

随着拍卖的价格升高，张先生一家就快要到接受的极限，好在最终价格在来到192万的时候，再也没有人参与竞拍，最终张先生夫妇以192万元“再次”卖下了房子。192万对于大多数家庭来讲，都是一笔天文数字。

虽然房子保住了，但张先生一家的心情依然在谷底。他们不知道究竟如何才能保护自己的权益。

对于这件事情，法官最后告诉张先生夫妇，你们可以起诉开发商，让他们解除房屋买卖合同，返还当初的购房款。

同时，张先生夫妇还可以要求开发商支付三倍购房款的金额，作为惩罚性赔偿责任。虽然这个方法看似有效，但开发商那里还有几十起待执行的债务，即便他们起诉成功，想要得到这笔赔偿款，又要等到什么时候呢？

对于这个案件，我们只能说套路太深，作为普通人的我们真的是防不胜防。谁能想到全款购买的房子，最后竟然不是自己的？所以大家在买房子的时候，一定要抓紧时间去办理房产证，只有房产证在你手中，才能确保你房子的权益。

其实张先生夫妇也并非没有希望，因为乾宝雅泰置业有限公司，并非迟耀辉一个人的公司，在他的背后还有很多大股东。

如果法院能查明在乾宝雅泰置业有限公司的股权结构中，那些大股东的股权比例比较高的话，他们就相当于是这个公司的实际控制人，这些实际控制人在享受公司盈利的同时，也应当承担公司的债务和赔偿责任。

所以一旦法院揭开了乾宝雅泰置业有限公司背后的股权面纱，或许张先生夫妇就能在最快的时间内得到赔偿。

本期分享张先生的事情，就是想让大家警惕购房踩坑。感谢阅读