房产税（新房产税）

距离2022年仅有不到20天的时间了，中国房产税的“首批试点城市”也可能即将落地实施。

2021年12月15日，中国人大网公布了两个文件：

《全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告》

《对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明》

这两个文件在这个时候公开，意味着“首批房产税试点城市”名单有可能近期就会亮相登场了。

在这两个文件中，我们可以更加清晰的了解到本次房产税“试点”的一些具体的过程。

尤其是针对本次房产税试点，可能有以下几个特征：

第一，全国人大常委委员建议国务院不要针对“房产税的计税依据、适用税率、减除标准”作出统一规定。

因此房产税如何计税，将由试点城市各自规定，等到形成成熟经验后，再做“统一规定”。

所以本次房产税试点，不同城市的“征收标准”将会差异较大，同时也意味着不会“跨城征收”。

第二，建议“先深化地方试点、再国家统一立法”，这就意味着房地产税立法，要在地方试点成熟以后再实施。

而本次地方试点的时间为“5年”，也就是“房地产税立法”可能要在2025年以后才能看得见了，大概率会在2030年才会落地实施。

原因就在于“由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进”。

也就是说，从本次试点，到全国统一立法，可能需要5-10年的时间，稳妥推进，循序渐进。

所以不进入本次“首批房产税试点”的城市，可能要在10年后才可能实施“房产税”了，相当长时间是“安全的”。

第三，两类房产将不会实施“新房产税试点”。

第一类是“农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围”，主要就是为了减少对农民的影响。

第二类是“非居住用房地产，包括商业、写字楼、商办等”，其征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，不会实施“新房产税试点”。

这就意味着“个人名下的非居住类房产”不会实施“新房产税试点”。

这主要是为了避免对企业生产经营带来影响。

总结起来就是，新房产税试点将会体现三个特征：第一，不会跨城征收。第二，试点先行，立法延后。第三，城市住宅率先征收。

那么，哪些城市最有可能“首批试点”呢？

我们认为，可能跟“二手房指导价”的出台城市有一定的关系。

目前中国一共有“12+1”个城市已经出台了“二手房指导价”制度，这些城市的分布具有一定的“广泛性”，分布也比较均衡。

所以这些城市都很有“试点”的价值。

第一，从城市等级上看，各个等级的城市都包括在内，包括了3个一线城市，6个二线城市，4个三线城市。

其中上海、深圳、广州等均为“一线城市”，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥等均为“二线城市”，三亚、绍兴、衢州、金华等均为“三线城市”。

这些城市在过去几年，都是房价上涨幅度比较明显的城市。

第二，从城市分布上，区域分布也比较均衡，东部、中西部的城市都包括在内。

13个城市中，东部沿海地区达到了10个，其中浙江有5个，广东3个，江苏和海南各1个，中西部地区共有3个。

中西部城市分别是合肥、成都和西安，均为近年来经济快速发展的强省会城市。

第三，“二手房指导价”一般都要明显低于市场实际成交价，所以如果按照“二手房指导价”来进行征税标准，其实负担要轻得多。

比如从西安2021年7月份公布的《部分住宅小区二手住房成交参考价格》看，基本上二手房指导价要比市场实际成交价低了30%，甚至是50%。

第四，目前北京地区没有出台“二手房指导价”，仅仅是海淀区出台了“二手房挂牌指导价”，所以北京没有真正意义上的“二手房指导价”。

所以北京大概率应该是没有进入“试点”范围。

第五，重庆作为2010年的“试点城市”，但目前也还没有出台“二手房指导价”，所以重庆是否进入“新试点”还需要观察。

综合来看，2021年的这一波“二手房指导价”出台城市颇有“普及性”价值，一、二、三线城市全部包括在内，同时东部、中西部也都在列。

所以如果考虑“征税标准”，那么“二手房指导价”当然是最直接的“标准”，如果这些城市率先实施“试点”，也能够给后续全国推开提供“充足经验”。

以上只是我们针对“试点城市”的一种“预测”，具体名单还要等待国务院即将公布的“试点方案”，我们预计应该很快就会揭幕。

此外，由于目前全国楼市正在承受“巨大压力”，国家重提“房地产的支柱产业地位”，所以本次房产税的试点方案有可能会“轻举轻打”。

在“适用税率、减除标准”等方面都会给与很大的宽松度。

综上所述，随着中国人大网两个“重磅文件”的亮相，我们认为房产税的“新试点”应该很快就会落地实施，时间极有可能锁定未来1个月。

同时已经出台“二手房指导价”的12个城市，我们判断进入“新试点”的概率最大，其中东部城市占主流。

但这次“新试点”对楼市影响可能会相对有限，主要是因为本次试点拥有三大特点：不跨城，不统一，不商办。

新试点，主要重在总结经验，为后面的房地产税立法提供经验。

【加入楼市交流群，请私信大山老师】