一、你是否可以少交、不交物业费
（一） 结论
如果你有足够的证据证明物业公司未提供合同约定的服务或提供的服务质量达不到合同约定的标准，那么基本可以认定物业公司没有完全履行《物业服务合同》，你就可以要求少交或者不交物业费。
（二） 法律分析
业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对全体业主都有约束力。你有义务根据合同约定向物业公司按时缴纳物业费。司法实践中，一般只有物业公司没有履行或者没有完全按照《物业服务合同》的要求履行的情况下，你才可以不交或者少交物业费。
（三） 行动建议
物业公司未按《物业服务合同》的约定提供服务，你可以采取以下措施：1．向物业公司反映，要求物业公司及时整改；2．向业主委员会反映，由业主委员会出面要求物业公司及时整改或者降低物业费；3．物业公司拒不配合整改，或者不同意减交物业费的，可以召开业主大会更换物业公司；4．如果你们在《物业服务合同》中有约定仲裁条款的，可以向约定的仲裁机构提起仲裁；5．若没有约定仲裁条款，你可以选择向法院起诉，走诉讼程序维护自己的合法权益。
（四） 证据收集
无论采取何种措施，都要注意相关证据的收集：1．物业公司承诺的会提供的一些物业服务，但是最终没有提供的证据（《物业服务合同》中约定有提供的服务的条款、或者以张贴告知全体业主的物业承诺书等）；2．物业公司提供的服务不符合《物业服务合同》约定标准的证据（证人证言、现场照片、视频、聊天记录等）。
（五） 特别提示
1．可以拒交或少交物业费的情况：（1） 物业公司要求交纳的费用不在《物业服务合同》约定的费用范围之内的；（2） 物业公司服务质量过差可暂时拒交或少交，但要有证据证明（如：小区卫生脏乱差的视频或照片、物业公司拒绝服务的录音录像等）；（3） 物业公司不履行物业服务合同中约定的义务，可以拒交或少交相应的物业费；（4） 物业公司提供的服务项目在《物业服务合同》中未约定或未经业主同意的；（5） 物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的；（6） 物业公司擅自提高物业服务的收费标准的。注意：少交或拒交物业费并不是对物业公司的收费要求置之不理，而是要通过合理的渠道来反馈诉求。另外，如果业主跟物业公司闹得不可开交了，业主委员会一般都会主动站出来，要求物业公司整改或撤换物业公司。2．没有正当理由，不交物业费的后果：（1） 根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业费。若违反《物业服务合同》的约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业费的，业主委员会有权督促其限期交纳；催交期限届满后仍不交纳的，物业公司可以向人民法院起诉，而此类诉讼的后果往往是业主方败诉，因此不提倡你通过拒交物业费的方式来对抗物业公司。（2） 物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费的，是要向物业公司承担违约责任的。
二、物业费是如何定价的
（一） 法律分析
1．在小区刚刚建成时，物业费由开发商和前期物业公司协商决定，这时物业费的价格只要在相关物价管理部门公布的调整价位内就是合法的。开发商在聘用前期物业公司时，前期物业公司应根据开发商提出的物业服务内容、服务等级标准并结合小区的情况制定前期物业服务方案，进行物业费成本预算，然后向相关的物价管理部门提出物业服务标准和收费等级申请，待核定前期物业服务费试行收费等级和价格标准后再与开发商签订《前期物业服务合同》。2．在《前期物业服务合同》期满但未成立业主委员会的时候，物业费由物业公司与全体业主在公布的指导价范围内重新约定，该约定必须经过专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意。3．在小区成立业主委员会后，物业费就实行市场调节价。由业主委员会和物业公司自行协商制定收费标准，经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上数的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意后，再由业主委员会将物业费价格上报物价局和住建局的物业管理部门，由物价局和住建局的物业管理部门共同确认。
（二） 行动建议
如果认为物业公司收费不合理可以采取以下措施：1．找业主委员会，让业主委员会与物业公司进行协商，确定一个合适的价格。2．向物价局和住建局的物业管理部门投诉，因为前期物业收费需要经过物价局的批准，物价局对物业公司在执行收费规定过程中的违规行为有监管的权利和义务；而住建局的物业管理部门是物业公司的行业管理部门，也有义务对物业公司的违规行为进行处理。3．向当地的消费者协会投诉。4．如果你们在《物业服务合同》有约定仲裁条款的，可以向约定的仲裁机构提起仲裁。5．没有约定仲裁条款的，可以直接向法院提起诉讼。提示：针对商品房的物业收费，物价局对收费的价格并没有明确的限制，而是执行市场调节价，物业公司收费标准主要由物业公司所能提供的物业服务来决定，服务项目越多，服务质量越高，收费标准相应也越高。
（三） 证据收集
如果认为物业公司收费不合理需要收集以下证据：1．《前期物业合同》中约定的物业费高于当地物价管理部门公布的物业调整价位的证据（当地物价管理部门的指导价通知书、《前期物业合同》、通话记录、聊天记录等）；2．在《前期物业合同》期满但未成立业主委员会时，未与全体业主重新约定物业费的证据（证人证言、《前期物业合同》等）；3．物业公司未与业主大会或业主委员会协商即自行定价或擅自提高物业费的证据（证人证言、物业合同、涨价通知单等）；4．未经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且未经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意的证据（证人证言、物业合同等）。
（四） 物业费的一般组成部分
1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2．小区共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3．物业管理区域清洁卫生费用；4．物业管理区域绿化养护费用；5．物业管理区域秩序维护费用；6．办公费用；7．物业管理企业固定资产折旧更新费用；8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9．经业主同意的其它费用。提示：小区共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
三、物业公司超出合同范围乱收费怎么办
（一） 结论
根据相关法律规定，针对物业公司违反相关规定以及《物业服务合同》的约定而擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的那部分物业费，你有权拒绝交纳，你只需要按照《物业服务合同》原来的约定交纳相应的物业费就可以了。
（二） 行动建议
如果物业公司存在乱收费的情况，可以采取以下措施维护自己的权益：1．和物业公司协商，要求物业公司按照《物业服务合同》的规定履行，不要超出合同范围乱收费。2．向业主委员会反馈，由业主委员会及时书面发函至物业公司，要求物业公司停止乱收费的行为，若物业公司拒不改正，业主委员会可以通知全体业主拒绝交纳乱收费的部分，并收集物业公司违反合同约定的证据，准备申请仲裁或者向法院起诉。3．向物价局和住建局的物业管理部门投诉。因为前期物业收费需要经过物价局的批准，物价局对物业公司在执行收费规定过程中的违规行为有监管的权利和义务，而住建局的物业管理部门是物业公司的行政管理部门，也有义务对物业公司的违规行为进行处理。4．如果有约定仲裁条款的，可以向约定的仲裁机构提起仲裁。5．没有约定仲裁条款的，可以直接向法院提起诉讼。注意：这里需要注意的是，物业公司上涨物业费后，如果已经有专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主按照上涨的价格交纳了物业费的，无论已经交纳物业费的业主是觉得涨价合理还是没有注意到物业费有所上涨，即使物业公司上涨物业费的程序不合法，法院也会认为上涨物业费的提议得到了业主们的认可。
（三） 证据收集
如果物业公司乱收费，需要收集以下证据：1．未经过业主、业主大会或者业主委员会的同意，物业公司擅自涨价的证据（业主大会记录、涨价通知单、通话记录、聊天记录等）；2．物业公司涨价不合理的证据（涨价通知单、当地关于物业费的行政指导文件等）；3．物业公司没有《物业服务合同》和提供相关物业服务就胡乱收费的证据（证人证言、通话记录、聊天记录、收费单据等）。
（四） 特别提示
1．在你维权的过程中，物业公司可能会采取上门劝说、停水停电、妨碍正常出入等方式来迫使你放弃维权、交纳费用。如果物业公司所采取的行为已经严重妨碍了你的生活，你可以选择报警，平时也要注意保存物业公司妨碍你生活的证据，必要时可以去法院起诉，要求物业公司消除妨碍、停止侵害。2．随着经济的发展，某些小区的物业费可能确实不足以支撑物业公司所提供的服务，如果物业公司想要上调物业费，那么是需要对经营状况核算后公告小区业主，让业主委员会召集业主大会，由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意才可以上涨物业费，之后再张贴告示告知全体业主，同时将涨价方案上报至住建局的物业管理部门备案。3．对于没有设立业主大会和业主委员会的小区，物业公司想要调整物业费需要按照以下程序：（1） 应该对上一年度物业公司的经营情况以及调价方案聘请会计师事务所进行审计，出具审计报告；（2） 在小区内公示调价方案和审计结果，并且书面告知小区所在地的街道办事处、居民委员会、物价局以及住建局的物业管理部门；（3） 公示结束后，调价的方案应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意，并将结果在小区内公示；（4） 公布物业公司调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。4．如果业主委员会没有经过法定程序就私下与物业公司签订了物业费涨价合同，对于这样的行为，受到侵害的业主可以采取以下措施维护自己的合法权益：（1） 向小区所在地的住建局的物业管理部门或者街道办事处投诉，让上述机构责令业主委员会撤销决定并通告全体业主；（2） 向人民法院起诉，请求法院撤销业主委员会的决定，业主的撤销权需要在知道或者应当知道业主委员会做出决定之日起一年内行使。注意：业主行使撤销权时撤销的是业主委员会的决定，而不能直接撤销业主委员会与物业公司签订的合同。
四、低层业主是否应该交纳电梯费
（一） 结论
低层业主也应当交纳电梯费，不能以自己不使用电梯为由拒交。因为电梯是楼内全体业主的共有财产，电梯运行维护费用应该由楼内全体业主按建筑面积合理分摊、共同承担。所以不管是否使用电梯，都需要承担相应的电梯费用。
（二） 法律分析
1．在日常生活中我们俗称的电梯费，其准确的名称应该是电梯运行维护费，是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。物业公司收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。2．住宅的电梯系统属于共有部分中的共用设备，产权上属全体业主所有，功能上供全体业主使用。按照相关规定，住宅共有部分由物业公司统一负责维护管理，其费用由全体业主分摊，所以电梯运行维护费用也应由全体业主分摊。提示：如果低层业主以不乘坐电梯为由拒绝交纳电梯运行维护费，那么其他楼层的业主也会效仿，结果必然导致没有人交纳电梯费用，电梯服务也就因而停止，最终损害的还是全体业主的利益。
（三） 特别提示
1．业主可以自行查询一下自己所处的市有没有关于低层业主电梯运行服务费可以减免的相关规定，如果业主所在的市有相关规定，那么可以要求物业公司按照相关规定执行。例如江苏省苏州市规定，电梯费分为电梯使用费、电梯管理费及电梯更新费，不带负一层楼房的一楼业主不需要支付电梯使用费，但因电梯是公共设施，每位业主都要承担维护责任。2．在不违背现行法律规定的前提下低层业主可以和物业公司协商，让物业公司就电梯费给予一定的优惠，如果物业公司同意优惠，双方可以对之前《物业服务合同》中关于电梯费的内容重新约定，注意这里一定是书面的约定并且需要双方签字，以免日后发生纠纷时没有相关凭证加以证明。
（四） 行动建议
如果你所处的城市确实有关于低层业主可以减免电梯费的规定，或者你与物业公司已经协商好为你减免电梯费，但其又反悔，你可以采取以下措施：1．先与其进行协商，双方各退一步，不要伤了和气；2．协商不成，可以到居委会申请调解；3．如果在《物业服务合同》中约定了仲裁条款的，也可以向约定的仲裁委员会申请仲裁；4．若是以上方式都无法解决的，可以直接向小区所在地的法院提起诉讼。
（五） 证据收集
无论你采取何种措施，都要注意以下证据的收集：1．当地关于减免低层业主电梯运行服务费的证据（关于减免低层业主电梯运行服务费的相关通知书、政策文件等）；2．物业公司对低层业主差别收费的证据（证人证言、聊天记录、通话录音等）；3．物业公司同意减免低层业主电梯费后又反悔的证据（关于减免低层业主电梯费用的通知、证人证言、聊天记录、通话录音等）。
五、买二手房时原业主欠缴的物业费如何处理
（一） 结论
由于所欠的物业费是建立在原业主和物业公司签订的《物业服务合同》之上的，因此欠缴的物业费应该由原业主自己承担，作为新业主的你没有义务支付该部分物业费。
（二） 行动建议
如果物业公司已经来找你，让你交纳原业主遗留的物业费，你可以采取以下措施：1．直接告诉物业公司让他们去找原业主追缴，你没有交纳的义务，如果物业公司声称要起诉你，你也不必担心，因为这是不会得到法院支持的；2．如果物业公司为了逼迫你交纳原业主所欠的物业费而严重干扰了你的正常生活，《物业服务合同》中约定了仲裁条款的，你可以申请仲裁，没有约定过仲裁条款的可以选择直接起诉物业公司；3．你也可以选择先将物业费交纳了，再去找原业主追偿；4．如果房屋是通过中介买的，那么可以让中介去找原业主，由中介去解决这个问题。提示：如果你与原业主约定欠缴的物业费由你来交纳，那么你应当按约定补缴，若物业费超过你们所约定的数额，你可以拒绝交纳超过部分，并告诉物业公司向原业主追缴。
（三） 证据收集
无论采取何种方式维权，都要注意以下证据的收集：1．原业主与物业公司存在《物业服务合同》的证据（身份证明、物业合同、聊天记录等）；2．作为新业主，你还没有接受该物业公司的物业服务的证据（证人证言、照片、视频资料等）；3．物业公司为收取物业费严重干扰你正常生活的证据（证人证言、通话录音、聊天记录、视频资料等）。
（四） 特别提示
1．为了避免发生物业费纠纷，建议你在办理二手房过户前注意：（1） 在签订《房屋买卖合同》时，要明确界定物业欠费承担人和义务履行的期限，防止之后产生纠纷时可以有效地进行责任界定。（2） 你可以督促前业主在物管处交清已产生费用，并保留凭据。（3） 可以要求中介陪同进行三方物业交割，中介方有义务协助你清查房屋的物业欠费情况，注意要签订书面的《物业结清确认书》。
《物业费结清确认书》范本
（4） 付房款时留出部分尾款，买卖双方在签合同时约定留存一定数量的物业交割保证金，数额可以由你们协商确定，可以督促卖方及时结清拖欠的物业费，等到卖方将拖欠的物业费结清后，你再把这笔钱交付给卖方，若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付所欠物业费，这样就大大降低了你承担物业费欠费的风险。（5） 除了上述的物业费以外，还有水、电、煤气、暖气等生活用费需要结清，建议买卖双方在办理过户前就先将这些款项结清。2．在二手房买卖交接的过程中还有以下几点需要注意：（1） 专项维修基金的结算与更名。由于房屋交接时可能会遇到卖方尚未交纳专项维修基金或专项维修基金已经使用的情况。卖方可能会认为专项维修基金是赠送给买方的，未交纳部分或不足部分当然由买方自行交纳；但买方也可能认为，卖方应当足额交纳后，再将专项维修基金移至买方名下。因此，交易双方在签订房屋买卖合同时，应当明确专项维修基金的结算数额及由谁负责交纳后再更名。（2） 检验房屋的配套设施和附属设施。需要检验房屋的钥匙、门窗是否完好，房屋的主体结构是否有改变，以及比较容易忽视的下水道堵塞和墙面渗水等问题，买方发现问题应该积极与卖方协商解决。如果房屋交接前没有发现问题，交接后发现损坏了，要及时联系卖家修复。
六、承租人不交纳物业费，业主是否有责任
（一） 法律分析
承租人承担物业费的前提是与你之间有相关的约定，一般情况下，只要你们没有签订《房屋租赁合同》，还是应该由你交纳物业费。除非你们有后续约定由承租人来承担该项费用。
（二） 行动建议
1．在物业公司向你催缴的情况下，及时交纳；2．若你不方便交纳，可与承租人协商让其代缴，你再将钱给他；3．如果有证据证明存在其他的书面或者口头的约定是由承租人交纳物业费的，要积极的催促承租人去交纳，若是你已经垫付了物业费，且向承租人追偿未果，可以以承租人违约为由将其起诉至法院，向承租人追偿物业费，并按照房屋租赁合同中的相关约定要求承租人承担违约责任。注意：如果你们在合同中约定了仲裁条款，那么你应该先向约定的仲裁机构提起仲裁。
（三） 证据收集
无论采取何种方式维权，都要注意以下证据的收集：1．该部分物业费已经补交了的证据（缴费清单、转账记录、聊天记录等）；2．你已经委托了由承租人来交纳的证据收集（转账记录、通话记录、聊天记录等）。
（四） 特别提示
1．由于签订《房屋租赁合同》并约定相关事项可以有效的防止纠纷的发生，也能起到证明的作用，所以建议你们双方尽快签订《房屋租赁合同》。2．如果你想让承租人承担物业费，那么需要在《房屋租赁合同》中明确约定由承租人承担租赁期间的物业费。当然承租人与你之间的约定必须是合法有效的，如果该约定因为违法或者违背当事人真实意愿而被确认无效或被撤销，则承租人支付物业费的依据就不存在了，那么此时物业公司就不能向承租人收取物业费，而是应该依照《物业服务合同》向你收取物业费。
七、诉讼小贴士
（一） 管辖法院
1．被告住所地的法院；2．合同履行地的法院（一般就是小区所在地法院）。注意：被告是物业公司的，被告的住所地是指该物业公司主要办事机构所在地。物业公司的主要办事机构所在地不能确定的，物业公司的注册地或者登记地为住所地。
（二） 起诉材料
1．证明当事人身份的材料（自然人提交身份证复印件或户口本复印件，法人提交营业执照复印件、法定代表人身份证明）；2．起诉状正本1份，并按对方当事人的人数提交副本（即对方有几个当事人就提交几份）；3．委托律师代为诉讼的，需要提交授权委托书和律师事务所的公函；4．委托非律师的其他人代为诉讼的，需要提交授权委托书和受托人的身份证复印件。
（三） 法律保护期限
因物业问题产生纠纷的诉讼时效为3年，也就是权利人应该在知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起3年内提起诉讼，若目前已经超过诉讼时效，并且对方提出诉讼时效已过的，那么法院可能不会支持相应的诉讼请求。注意：如在2017年10月1日之前诉讼时效就已满2年的，不能适用3年诉讼时效的有关规定。
（四） 诉讼费
点击该计算器可以计算出具体诉讼费用。提示：在种类选择上物业纠纷应该选择一般财产案件。
（五） 相关文书
物业仲裁申请书（范本）物业仲裁申请书
申请人： ，性别： ，出生日期： ，身份证号码： ，民族： ，住址： ，联系电话： 。被申请人： 物业公司，联系电话： ，地址： 。法定代表人姓名： ，身份证号码： ，民族： ，住址： ，联系电话： 。请求事项：赔偿因被申请人不合理收取的物业费 元人民币。事实与理由：被申请人于 年 月 日要求申请人交纳物业费，对方没有正当理由，且并没有达到《物业服务合同》的标准，所以申请人拒绝交纳，不料对方采用断水断电的手段强迫申请人交纳了物业费 元人民币，这是没有法律依据的违法行为。基于上述事实，为维护申请人合法权益，根据合同中约定的仲裁条款，特申请 仲裁委员会予以仲裁。 此致 仲裁委员会附：1、《物业服务合同》1份；2、物业缴费清单；3、本申请书副本n+1份（按照申请人人数提交）。
申请人：2021年08月12日
物业纠纷起诉状（范本）物业纠纷起诉状
原告： ， （男/女）， 年 月 日生， 族， （写明工作单位和职业），住 ，联系方式： 。被告： ，住所地： 。法定代表人/主要负责人： ， （写明职务），联系方式： 。诉讼请求：一、请求被告返还收取的不合理物业费 元；二、要求被告对此前的不友好行为道歉；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于 年 月 日要求原告交纳物业费，因为被告所提供的物业服务没有达到《物业服务合同》的标准，所以原告拒绝交纳，不料被告采用断水断电的手段强迫原告交纳了物业费 元人民币，这是没有法律依据的违法行为。现根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 此致 人民法院附：1.本起诉状副本 份2.证据清单
具状人：2021年08月12日
（六） 相关流程图
物业纠纷仲裁程序流程图
物业纠纷诉讼流程图
原创文章，作者：HVRFKA，如若转载，请注明出处：https://www.beidanyezhu.com/a/11599.html
