旧改（房屋拆迁）

■本文作者：佟湘玉 北京在明律师事务所

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）

说话间，“两会”就要结束了，但网友关于“两会”热点话题的讨论似乎一点也没减少。

回头来看一下，从《2022年国务院政府工作报告》可以发现，我国新开工改造城镇老旧小区有5.6万个，同时“提升新型城镇化质量”也被首次写入了政府的工作报告，从这些信息中可以嗅到一个重要的信号——“旧改”时代真的来临了。

一、棚改落幕，“旧改”来临

过去两年，网络上铺天盖地是关于“2020年是棚户区改造收官之年”的信息。从这些信息中，我们或多或少的可以知晓在我国大规模的拆迁已经停止，取而代之的是“旧改”，即老旧小区改造。

此外，近几年政府部门也在为“旧改”持续加码。比如，2020年国务院办公厅发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》就表示2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架，2025年则要基本完成21.9万个城镇老旧小区改造。

由此可知，在当今“银发经济”的催化下，昔日辉煌至极的“棚改”项目已如白云苍狗般被“旧改”取代。

那么，“旧改”和“棚改”到底有何区别呢？“旧改”改的是什么？

从本质上来看，“棚改”是大拆大建，而“旧改”则是小修小补，即通过加装电梯、增加小区停车位、更换老旧管道等手段，对一些老旧的小区进行改造。

行为至此，细心的朋友可能会注意到“旧改”设置的一个前提，就是改造对象属于“符合改造条件”的老小区。言外之意就是，虽然旧改已经来临了，但一些不符合改造条件的小区是不被纳入到旧改范围内的。

实践中，为了更好地区分哪些小区需要改造，哪些小区不需要改造，相关部门给出了一个时间节点——重点改造2000年底前建成的老旧小区。

所以，“旧改”改的基本上是2000年底前建成的老旧小区。

二、“旧改”之下，仍有拆迁

从前文可知，“旧改”虽然正在如火如荼的进行中，但仍旧有一些小区是不被纳入改造范围。那么，这些不被纳入“旧改”范围的老旧小区有可能被拆迁吗？

答案是有可能的！

2021年住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，通知中明确提出，原则上城市更新片区或项目内拆除面积不大于现状总建筑面积的20%。翻译成白话就是，“旧改”虽会成主流，但未来仍旧有20%房屋会被拆迁。

举个例子，L先生的房屋位于H片区，该片区约10000平方米。按照住建部发布的通知，若H片区需要重新规划，那么该区大概有2000平方米会被拆迁。

所以说，“旧改”之下，仍有拆迁。那么到底哪类房屋有幸被拆除呢？

第一，房龄超20年，且存在安全隐患的房屋。事实上，房屋是否被拆迁，房龄是第一道门槛。不管是哪种类型的房屋都会受使用年限的限制，一旦年限达到上限，房屋就会出现各种问题。所以，房龄较长的房屋有可能遇到拆迁。

第二，地段较好、低矮的房屋。一般房屋位置较好的小区周围设施如医院、学校等较为完善，像这样的地块很容易被开发商看中。加之，楼层越低，居住的人群越少，需要支付的拆迁补偿也相对较少。所以，与其他小区相比，地段较好、低矮的房屋更受开发商喜欢，且更有被拆除的可能。

第三，不符合城市发展规划的房屋。城市发展，规划先行。在城市的发展过程中，一些不符合城市规划的房屋，比如地铁口、高架桥旁边的房屋也会被拆除。

第四，城中村的房屋可能被拆迁。一般情况下，城中村具有人口比较杂乱、卫生条件差、违法违章建筑集中等特点，这些特征不仅会影响城市美观，同时也会阻碍城市化的进程。因此，在城市发展过程中，城中村的房屋极有可能被拆除。

当前，老旧小区改造正在全力推进中，但也存在一些问题。比如因加装电梯导致邻里纠纷增多；老旧小区改造的资金需要从多方筹集。因此，像“旧改”这样的民生工程还需要等到时间岁月，浮云苍狗，才能造福一方百姓。

版权声明：本文为北京在明律师事务所原创文章，未经授权，谢绝转载！

原创文章，作者：CRWVLP，如若转载，请注明出处：https://www.beidanyezhu.com/a/11554.html