二手房新政解析（二手房政策）

2022年到目前为止，各地出台的二手房相关政策主要有公积金使用类、市场规范类、二手房交易税费类以及放松限售条件政策。

1.扩大公积金使用范围，优化使用流程

北京和沈阳分别出台了公积金相关政策，沈阳主要是对公积金贷款流程进行了优化。而北京出台的《关于住房公积金支持北京老旧小区综合整治的通知》扩大了公积金的使用范围，针对北京老旧小区综合整治的公积金使用提出三种使用方式，分别为住房公积金的提取、住房公积金的个人贷款、提取住房公积金缴存住宅专项维修资金。

《通知》明确可纳入住房公积金提取范围的北京老旧小区综合整治项目主要包括两类：一是危旧楼房改建项目;二是与住房直接相关的楼本体改造项目，具体包括增设电梯、楼体抗震加固增加阳台、多层住宅楼房平改坡、上下水改造、外套式加固增加面积及更换外窗项目。

住房公积金还可支持危旧楼房改建个人贷款。纳入北京市老旧小区综合整治范围，通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造的危旧楼房的产权人或购买改建后房屋的公房承租人及其配偶，可以申请公积金个人住房贷款。

这一公积金政策首先拓宽了资金使用面，提高了资金的使用效率；其次利好老旧小区成交，活跃老旧存量房市场；再次也为留下新流入人口提供了一定保障，尤其对于北京等高房价和人口流入型城市，中小户型房产的刚性需求旺盛且多数为城市中老旧小区，这一政策的推出将一定程度利好人才的流入。

2.重视存量房交易监管，营造规范对交易环境

青岛、天津和眉山出台了规范存量房交易网签、资金监管等方面的规范政策。

各城市旨在通过以网签备案为核心，通过房屋交易合同网签备案一体化，简化备案、变更、撤销的条件和流程，保护交易各方合法权益；通过核验交易主体及房源信息，进一步保障了交易房源的真实性、可靠性；通过交易过程信息化，大大缩短了买卖双方交易时间，加快交易办理进度；明确房地产经纪机构责任，规避经纪公司利用交易双方信息不对称、吃差价的现象，避免了“一房多卖”，交易当事人的权益将会更有保证；通过加强政务协同、信息共享，将提高数据使用效能，为全社会营造安全、公平、高效、便民的房地产交易市场环境。

3.调整个人交易税率，促进行业良性发展

郑州市委计划通过降低二手房交易个人税等措施，拉动市民改善型住房消费需求。如纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的，按纳税人住房转让的收入一定比例核定应纳税个人所得税额和契税额。

在促进房地产业良性循环和健康发展的通知中，郑州市提出鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，同时，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为满足改善型住房需求再次申请贷款时，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这对于因为受疫情和暴雨双重重击的郑州而言，无疑是一针强心剂。

此外，政策还提出支持老旧小区适老化改造，一定程度上利好老旧小区相关的二手房交易。

与之不同的是，近日广东省二手房新政规定，广东省内满五年唯一住房才能免征个人所得税。以广州市为例，以往二手房免征个税认定的范围是广州市内唯一房产即可（由于查册系统不联网，实际操作只能核查广州市的房产）,现在扩展到广东省范围。尽管这一政策在短时间内可能不利于二手房市场的流通，但从长期来看，是对“房住不炒”政策的严格贯彻落实，将意味政府对于二手房房源信息的掌握更到位，对于后续二手房的调控也更有主动性，将更有利于市场规范发展。

4.放松限售条件，释放积极信号

3月4日，青岛即墨新房由原取得不动产权证书满五年改为网签后满五年便可交易。二手房则是拿证满两年即可交易。即墨成为全国第一个限售松绑的城市，也具有积极的信号意义。

随着越来越多的城市下场，以及越来越丰富手段的出现，充分说明当前政策松动具有很多新变化，也意味着这场“信心复苏战”全面打响。